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浅析如何控制房地产开发项目工程成本

资讯来源:台州高速公路网 发布日期:2015-11-12 浏览次数:2139

 

浅析如何控制房地产开发项目工程成本

 

在现如今的经济环境下,房地产开发项目从“黄金时代”转入“白银时代”,一个项目如何更好地控制工程成本,关系到项目的成败,更关系到公司的成长基础。一个项目的开发成本主要由以下几项组成:土地费、资金成本、工程成本、销售推广费、规费和税金等,土地费、规费和税金(土地增值税可以控制)是不能控制的,公司控制成本的重点是资金成本、工程成本、销售推广费。笔者作为一个工程管理人员,现就工程成本如何控制作一浅析。

一、     设计阶段是控制工程成本的关键阶段

设计工作是工程建设的关键,对于项目的造价、工期、质量以及建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按统计数据来看,设计费仅仅是项目总投资的1%以下,但这1%的设计费却决定着工程造价的75%以上,作用由此可见一斑。在设计阶段可从以下几个方面控制工程成本:

1、将竞争机制运用到设计阶段。采用公开招投标等方式从多个设计方案中选定最佳、最适合项目定位的方案,并适当吸取未中标单位的设计要点、亮点,取各家之长,达到设计优化方案的目的,而且有利于工程成本的控制。

2、推行限额设计。在概算确定后,对设计单位提出限额设计,如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等,设计单位按安全、可靠、实用、经济的建设目标将概算按单位工程、分工种分解到各专业工程,以达到安全可靠、经济合理的要求。

3、实行设计监理或设计优化。通过设计监理或其他优化单位对设计审查,提出改进意见,设计单位应采纳其合理意见、建议,无偿进行修改、改正,以降低造价。

4、建立适当的奖惩制度。无论任一方在安全可靠的前提下提出合理化建议,只要有效降低造价,均给予一定的奖励以激励其设法降低成本。

二、施工过程中的成本控制至关重要

此处所说的施工过程是指招标至竣工验收阶段。

1、招标阶段。如何选择到一个信誉好、资质高的施工单位对工程成本控制也是关键。这就要求公司在设计招标文件时,如何合理的选定招标方案、承发包模式、计价方式、合同的合理性的等。例如,计价方式分为工料单价法和综合单价法两种,一般情况下,综合单价法能更好的控制工程价格,使工程价格接近市场价格,既有利于竞争,也有利于控制成本;尤其是与现行的工程量清单计价规范的结合,为标底和报价的合理确定、工程款的支付、工程变更(含工程索赔)、结算款的办理,提供了良好的基础,更有利于工程成本的控制。招标文件设计时应事先对付款方式、合同形式、双方风险的分担,尤其是主要建筑材料及设备的供应方式及价格确定、质量等级、工期、工程量计量程序和方法、变更和索赔的处理等一一注明。才能在合同实施时更好的控制成本。另外,要确保工程控制价编制的全面性、准确性。

2、施工阶段。施工阶段除了对施工单位严格按照合同执行外,同时要处理好质量、安全、进度三者的辩证关系。施工阶段对工程成本控制最关键的是如何管理现场签证。现场签证包括办理和审查阶段。发生现场签证时应先算账再实施(特殊情况除外),在办理每一签证前必须进行工程量和成本的增减分析,变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员应深入现场,掌握签证材料的真实性和准确性,对其中的不实之处和不合理加以严格审查。签证小组(或最后把关人员)在审查过程中应先判定签证内容的真伪,再审虚实,根据定额、合同等文件来判定签证内容是否允许调整、如何调整。适当时可委托专业中介机构进行审查。

3、材料及设备的选择。在条件许可的情况下,对一些材料或设备进行甲供,或指定2-3个品牌由施工单位进行选择,以降低工程成本。

三、工程结算阶段的成本控制

工程结算作为工程成本控制的最后一关也是至关重要。首先应对施工单位上报的结算资料(包括竣工图纸、变更单、结算书等)进行审查,审查其真实性、完整性,对不符合实际的资料应告知施工单位并退回,对不完整的资料要求限期补齐,原则上在结算阶段不再补充变更单。同时,为了保证结算的质量和公正性,推行二级审核方式,即在第一家中介机构审核完毕后,再委托另一家中介机构对第一家的审核结果进行再次审核,这既可以互相监督,也可以保证结算的准确性。

朱朝彩