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房地产税收知识分享

发布日期:2020-11-12 来源:台州高速公路集团股份有限公司 浏览次数:113 次

房地产税收知识分享

 

房地产作为经济的重要支柱之一,一直以来都是财政税收的主要来源之一,那么我们就来看看有关房地产业务的税收知识。

一家新房产公司成立了,必须投入注册资本金同时也要建立会计账簿这时候就需要缴纳1个税——印花税我国的印花税2018年5月1日起有新政策,对资金账簿实收资本和资本公积)按万分之五税率减半征收印花税,对按件贴花五元的其他账簿免征印花税比如一家公司注册资本6000万,印花税为6000万*5/10000*0.5=1.5万元。开始建房子之后,就需要签订各种各样的合同,比如租赁销售展厅,就要签房屋租赁合同,找总包建设单位就涉及建筑安装工程承包合同等,不同合同对应的印花税税率不同;总体分为4档,有千分之1,万分之5,万分之3,万分之0.5。              

企业通过招拍挂等方式取得土地就要交2个税——契税,税率3%-5%,浙江省实行3%,即土地出让价款乘以百分之3契税是以所有权发生转移的不动产作为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。简单的说就是向买房人或买地的人征的一种税,所以个人买房也是要交的。

拥有土地预示着3个税——城镇土地使用税接踵而至我国人多地少,珍惜土地、节约土地是一项基本国策。城镇土地使用税的纳税人就是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人;计算公式为城镇土地使用税=实际占用的土地面积*定额税率;像天和大厦占用的土地要交12块钱一平、黄土岭隧道那边就只要4块一平。如果房产开发占用的是耕地,就会涉及4个税——耕地占用税计算公式:耕地占用税=占用的耕地面积*定额税率。比如台州市级50元一平,临海45元一平。

以上公司设立和拍地两个阶段,在实际过程中往往是反着来的,一般先拍地,再成立项目公司,然后再进开发建设
    运营房产公司就要有员工,就会涉及5个税——个人所得税这个税相信大家不会陌生了。从税务角度讲,这个税不是公司交的,而是个人交的。只是公司帮大家交的,俗称“代扣代缴个人所得税”。大部分“打工人”的适用于综合所得个人所得税,按照七级超额累进税率缴纳,这里就不再赘述了。值得一提的是,像常说的五险:养老保险、失业保险、医疗保险、生育保险、工伤保险,其中生育保险和工伤保险由公司付的,个人不缴纳。同时新税法政策新增的六项专项附加扣除,国家可谓用心良苦,告诉我们每一个都要强身健体,上孝父母,下养儿女,努力学习,房子会有的(贷款或出租)。

开发建设和销售阶段涉及最多就是6个税——增值税。现在房地产公司大部分为一般纳税人,计算公式:增值税应纳税额=销项税额-进项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+9%)*9%-企业当期进项税额。这里要说一下的是销项、进项需要的发票是增值税专用发票有了增值税,就不得不说附加税了。什么是附加税,简单的说就是只要交了增值税或消费税,在此基础上要的税,有三个,即城市维护建设税教育费附加、地方教育费附加7、8、9个税)。城建税,主要是用来保证城市的公共事业和基础维护和建设,就比如开发大道上坑坑洼洼怎么修理,就靠这个税。税率有三档:市区7%、镇上5%、村里1%。教育费附加和地方教育费是国家为了筹措教育经费开征的税种。再穷不能穷教育。有两档,北京有清华大学,椒江有学院路小学,于是教育费附加3%、地方教育费附加2%。附加税=增值税税额*(7%+3%+2%)

10个税——土地增值税。作为房地产公司缴税的大头,土增税的计税依据是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额。简单地讲,单就土地开发的话,增值部分要交税。土地增值税实行超率累进税率,就是增值率最高,税率就越高。
    11个税——企业所得税房子卖了,赚钱了,有利润了,就要交企业所得税,就相当于国家在每一个公司都进行了参股,参股比例为25%,因为无优惠条件下的企来所得税为25%。不过现在国家对小型微利企业有税收优惠:1.对年应纳税所得额不超过100万元的部,减按25%计入应纳税所得额,并按20%的税率计算缴纳企业所得税,实际税负为5%;(简单讲,净赚不超过100万的部分,税率5%)2.对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分,减按50%计入应纳税所得额,并按20%的税率计算缴纳企业所得税,实际税负10%。(简单讲,净赚100万至300万的部分,税率10%)

12个税——房产税这个主要针对公司自己拥有的房子,就比如公司天和大厦5楼到26楼都是自己持有的,那就要交房产税了,分为两种:一种是像自己用的26楼以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×(1-30%)×年税率(1.2%),另外一种像6楼对外出租的,以房租收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×年税率(12%)。

以上就是整个房产开过程中涉及的大部分税种。因为房地产开发投入的资金规模一般较大,需要缴纳的税额也较高,所以我公司近几年在台州市纳税百强集团里都榜上有名(2017年度第81名、2018年度第23名、2019年度第68名),房地产业务贡献的税款是重要原因之一,大大提高了台州高速作为一家国有企业的社会效益和经济效益。

 

注:以上内容主要作为税务知识普及,实际工作涉及的税务较为复杂,这里就不再赘述。

 

                                        周茂森

 

  

 


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